Do zadań ustawowych jednostek samorządu terytorialnego należy kształtowanie polityki przestrzennej. Nasza kancelaria oferuje wsparcie prawne w zakresie:

• przygotowania aktów planistycznych, w tym planu ogólnego gminy, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zintegrowanych planów inwestycyjnych, czy miejscowych planów rewitalizacji,
• wydawania decyzji o warunkach zabudowy, czy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• przygotowywania i opiniowania umów urbanistycznych.

Po wejściu w życie planu ogólnego decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą mogły być wydawane wyłącznie w granicach tzw. obszaru uzupełniania zabudowy, który zostanie wskazany w planie ogólnym.

Decyzje o warunkach zabudowy będą musiały uwzględniać ustalenia planu ogólnego w zakresie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wskaźników urbanistycznych. Dodatkowo, jeśli ustalone zostaną standardy dostępności do infrastruktury społecznej, przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy na budynki mieszkalne, standardy te będą musiały być spełnione.

Oprócz ustaleń planu ogólnego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, niezbędne będzie wykonanie analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu wyznaczany będzie obszar analizy w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m.

Decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła być wydana w sytuacji, gdy:

w analizowanym obszarze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu,

nieruchomość: położona jest na obszarze uzupełniania zabudowy, ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowalnego, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, nie znajduje się w obszarze lokalizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzje o warunkach zabudowy wydane po 1 stycznia 2026 będą miały pięcioletni okres ważności, czyli wygasną po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne – nawet jeśli wniosek o ich wydanie został złożony przed tą datą.

Jeśli jednostka samorządu terytorialnego do 1 stycznia 2026 nie przyjmie planu ogólnego, nowe wnioski w sprawie decyzji o warunkach zabudowy złożone po tej dacie nie będą mogły być procedowane.

Nasza kancelaria świadczy także pomoc w procedurach Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, Zgodnie z art. 37ea ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ZPI stanowi szczególną formę planu miejscowego. Uchwala go rada gminy na wniosek inwestora, co poprzedzone jest negocjacjami oraz zawarciem tzw. „umowy urbanistycznej”. Określa ona zasady oraz warunki realizacji inwestycji oraz wzajemne zobowiązania stron.

Pomagamy w negocjacjach i przygotowaniu umów urbanistycznych,

Zawarcie umowy urbanistycznej poprzedzone jest negocjacjami. Udział w nich bierze osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku gdy rada gminy nie wyznaczy takiej osoby – przewodniczący rady gminy. W toku negocjacji inwestor oraz gmina mogą jasno kształtować swoje oczekiwania względem siebie i w zakresie realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających. Stronami umowy urbanistycznej są Gmina, reprezentowana przez Wójta, Burmistrza lub Prezydenta Miasta oraz inwestor, będący właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja główna. Umowa urbanistyczna zawierana jest w formie aktu notarialnego. Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy (art. 37ed ust. 8 u.p.z.p.).

Jest to nowy instrument planistyczny, w którym zwiększona jest rola inwestora – zarówno w zakresie opracowania takiego planu, jak i ponoszenia przez niego zobowiązań na rzecz gminy w ramach tzw. umowy urbanistycznej. W jej ramach inwestor zobowiązuje się do realizacji na rzecz gminy tzw. inwestycji uzupełniającej. Może ona polegać na budowie, zmianie sposobu użytkowania lub rozbudowie następujących inwestycji: sieci uzbrojenia terenu, drogi publiczne, linie kolejowe, obiekty transportu zbiorowego, obiekty infrastruktury społecznej, tereny zieleni publicznej lub obiekty przeznaczone na działalność handlową lub usługową, służące obsłudze głównej inwestycji. W umowie urbanistycznej inwestor może również zobowiązać się do pokrycia kosztów realizacji tych inwestycji, przekazania na rzecz gminy nieruchomości bądź pokrycia kosztów uchwalenia ZPI.

Jeśli na terenie, dla którego został przygotowany ZPI obowiązywał plan miejscowy, zostanie on zastąpiony przez ZPI.

ZPI może dotyczyć dowolnej inwestycji, nie tylko mieszkaniowej. Odnośnie zgodności ZPI ze studium / planem ogólnym / strategią rozwoju, obowiązują te same zasady co w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.